Omicidi di agente immobiliare: alcuni sono predatori e alcuni sono preda

I lavori vulnerabili richiedono una valutazione del rischio proattiva.

Fonte: K. Ramsland

Recentemente, ho parlato di un news show su Todd Kohlhepp, un agente immobiliare di successo che alla fine è stato smascherato sia come un massacratore sia come serial killer. In occasioni diverse, aveva assunto delle coppie per pulire qualcosa sulla sua proprietà remota, uccidendo i maschi e tenendo prigioniere le femmine per i suoi scopi sessuali. Solo uno di loro è sopravvissuto, e solo perché la polizia è arrivata in tempo per salvarla.

Kohlhepp era un uomo pericoloso, ma poche persone hanno visto questo lato di lui. Nessuna delle vittime credeva di correre un rischio quando uscivano per completare il compito. Era bravo a progettare una facciata, anche se era un ragazzo arrabbiato e controllato che aveva messo a disagio alcune persone.

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In un altro caso di agente immobiliare predatore in California, l’intermediario Rosalba Contreras gestì una truffa che si concluse con un doppio omicidio nel 1998. Aveva ingaggiato una coppia di anziani, Valentine e Elvira Partida, in una truffa che gli costò $ 2 milioni. Con l’aiuto del loro consulente finanziario e suo fratello Ricardo, un notaio, li aveva allettati a vendere i propri investimenti immobiliari a un valore inferiore al loro valore di mercato ai suoi associati, per poi rivendendoli per un dollaro superiore. Affrontata nel 1998, ha percosso Valentine 18 volte con un martello e ha squarciato la moglie costretta a letto con un rasoio prima di dare fuoco alla loro casa sulla spiaggia. Entrambi sono morti e lei è stata condannata.

Stranamente, il fratello di Rosalba, Ricardo, è stato trovato pugnalato a morte nel 2009 in una proprietà pignorata a Westchester, in California. Come agente immobiliare, stava mostrando la proprietà costosa ai potenziali acquirenti. Pochi giorni dopo, un altro agente immobiliare ha trovato il suo corpo.

Quindi, gli stessi agenti immobiliari possono affrontare questi rischi. Ogni volta che incontrano un cliente da soli in una proprietà o invitano estranei nelle loro macchine, devono avere fiducia che hanno a che fare con qualcuno che vuole intraprendere una transazione legittima.

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In Texas, l’8 luglio 2000, una coppia ha trovato il corpo dell’agente Sarah Anne Walker in una casa modello. Era stata accoltellata 27 volte, morsa e percossa, e i suoi gioielli erano spariti. Il suo assassino è stato infine identificato con il DNA di Kosoul Chanthakoummane e arrestato. La polizia credeva di aver preso di mira altri agenti per future rapine e aggressioni. In libertà condizionata, era stato condannato per rapina aggravata e rapimento dopo che lui e un amico avevano tenuto due donne sotto la minaccia delle armi per rubare un’auto.

Le situazioni fatali possono esplodere sopra semplici commenti. L’agente immobiliare Ann Nelson ha chiesto a James Hole perché cercava una casa se non poteva permettersi un acquisto. Apparentemente, Hole si infuriò e la strangolò con la sua sciarpa prima di prenderla a pugni con il poker da camino. Poi mise un materasso in fiamme accanto a lei per distruggere le prove, ma fu catturato.

Durante gli anni ’90, un aumento della violenza durante le transazioni immobiliari ha ispirato la National Association of Realtors a creare più programmi di sicurezza. Linee guida consigliate per non entrare in una stanza con le spalle a un cliente e incontrare sconosciuti nelle case aperte vuote. Hanno anche suggerito di avere un cellulare pronto per informare gli altri di appuntamenti e, se possibile, di includere un partner presso le case aperte. Il sito Web NAR offre di più.

Tuttavia, i predatori studiano dove potrebbero trovare le prede vulnerabili e il modo migliore per intrappolarli. Nel 2008, l’agente Lindsay Buziak ha ricevuto una serie di telefonate da una coppia che ha dichiarato di aver bisogno di acquistare una casa multimilionaria al più presto. Era a disagio, ma accettò di incontrarli in una casa di comando a Saanich, nella Columbia Britannica. Una testimone l’ha vista con un maschio e una femmina caucasici ben vestiti. In una camera da letto al secondo piano, l’hanno pugnalata più volte, uccidendola. Il numero di cellulare che avevano usato era collegato a un nome falso.

In un caso, un serial killer rappresentava un cliente. James DeBardeleben III, un contraffattore di successo, aveva un debole per la tortura. Nel 1982, come “Dr. Zack, “DeBardeleben aveva chiesto all’agente immobiliare della Louisiana Jean McPhaul di mostrargli diverse case. Dopo aver fallito il check-in, i soci l’hanno trovata in una casa vuota, legata a una trave in soffitta, con due ferite da puntura nel cuore. Dopo l’arresto di DeBardeleben, la polizia ha aperto un armadietto e ha scoperto biancheria intima femminile, dildo, catene, manette, pistole, coltelli, distintivi della polizia e migliaia di foto di donne torturate.

Oltre agli incontri con pseudo compratori, anche gli agenti immobiliari devono affrontare minacce da parte di clienti scontenti. Nel Michigan, Robert Johnson aveva acquistato una casa tramite l’agente Troy Vanderstelt. Quando ha provato a venderlo nel 2008, ha appreso che aveva perso valore. Incolpando Vanderstelt, ha organizzato un incontro e gli ha sparato mortalmente.

Nella mia zona, abbiamo un omicidio agente non risolto, e questo potrebbe essere stato prevenuto – o almeno risolto – con alcune precauzioni di base. Il 12 settembre 1997, il corpo dell’agente Charlotte Fimiano fu trovato in una casa vuota. Era stata strangolata e fucilata. Apparentemente dopo aver ricevuto una chiamata a freddo, era uscita per mostrare a un potenziale acquirente questa casa, ma non aveva lasciato alcuna informazione sul cliente con i suoi associati. Venti anni dopo, rimane un puzzle.

Le tecniche di gestione del rischio possono ridurre entrambi i tipi di rischio. Ciò significa adottare un atteggiamento cauto nei confronti dei clienti e farsi istruire su come sono stati creati altri agenti immobiliari (e clienti). I clienti (o agenti immobiliari) in fretta dovrebbero alzare abbastanza bandiere rosse per lasciare informazioni dettagliate su di loro con gli associati. Se si rifiutano di fornire informazioni di contatto che possono essere verificate, non valgono il rischio. Sono state prese di mira più donne che maschi e le femmine dovrebbero creare un modo per informare gli associati dei primi incontri, specialmente con i maschi da soli. Possono imparare l’autodifesa, portare oggetti che li aiutino e imparare come tenere in vista i clienti in ogni momento. Devono comunicare ai clienti che altri conoscono l’incontro e dovrebbero evitare di suscitare un cliente agitato. Possono aiutare nelle case aperte degli associati per ricevere tali favori indietro, con il chiaro obiettivo di guardarsi indietro.

Inoltre, le agenzie possono impostare pratiche di sicurezza per ogni potenziale transazione, come un sistema informatico per il check-in e il check-out e per la registrazione dei nomi e delle informazioni di contatto dei clienti. Tali pratiche, se comunicate ai clienti, possono scoraggiare coloro che intendono far del male. Nessun cliente legittimo dovrebbe avere motivo di rifiutarsi di fornire tali informazioni. Molte agenzie hanno già messo in atto tali pratiche e non c’è motivo per nessuna agenzia di non averle. Possono anche fornire allenamenti regolari come promemoria.

Nel caso Kohlhepp, sebbene avesse una legittima facciata aziendale, la sua proprietà era isolata. Coloro che hanno accettato il concerto di pulizia avrebbero potuto dire a qualcuno dove stavano andando e quando si aspettavano di tornare (proprio come fare un’escursione in un’area selvaggia). È meglio essere cauti nell’assumere che chiunque sia effettivamente legittimo.

Riferimenti

Suggerimenti per la sicurezza. Associazione nazionale degli agenti immobiliari. https://www.nar.realtor/safety

56 Consigli di sicurezza per agenti immobiliari. NAR. https://www.nar.realtor/safety/56-safety-tips-for-realtors